Nieruchomości
Łączymy znajomość prawa nieruchomości z praktyczną obsługą rynku. Pomagamy właścicielom gruntów obciążonych infrastrukturą energetyczną dochodzić należnych roszczeń, sprawdzamy stan prawny przed transakcją, prowadzimy wyceny oraz pośredniczymy w obrocie — wszystko w jednych rękach.
Audyt stanu prawnego nieruchomości
Audyt to weryfikacja pełnego stanu prawnego nieruchomości — księgi wieczystej, obciążeń, planów zagospodarowania i decyzji administracyjnych. Sprawdzamy co dokładnie kupujesz, sprzedajesz lub dziedziczysz, zanim podpiszesz umowę. To czas i pieniądze zaoszczędzone na wyjaśnianiu problemów po fakcie, kiedy transakcja już doszła do skutku.
Co sprawdzamy- treść księgi wieczystej — wszystkie cztery działy (właściciel, opis nieruchomości, obciążenia, hipoteki)
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy
- obciążenia, ograniczenia w korzystaniu, służebności gruntowe i przesyłu
- stan prawny granic, podziałów geodezyjnych, wypis z ewidencji gruntów
- zgodność stanu faktycznego z dokumentacją
- decyzje administracyjne dotyczące nieruchomości (nakazy, pozwolenia, zakazy)
- ewentualne postępowania sądowe i egzekucyjne dotyczące właściciela
Kupującym — przed podpisaniem umowy notarialnej weryfikujemy treść KW, czy nie ma ukrytych obciążeń, hipotek lub roszczeń osób trzecich. Cena za nieruchomość może wyglądać atrakcyjnie, ale ukryte obciążenie z działu III potrafi zmienić cały rachunek opłacalności.
Sprzedającym — przed wystawieniem oferty porządkujemy stan prawny (wpisy spadkobierców, sprostowanie błędów geodezyjnych, usunięcie nieaktualnych obciążeń), by uniknąć blokujących problemów w trakcie transakcji.
Dziedziczącym — sprawdzamy co dokładnie odziedziczyli, w jakim stanie prawnym jest masa spadkowa i jakie kroki należy podjąć przed wpisem do księgi wieczystej.
Inwestorom — przed zakupem terenu pod inwestycję analizujemy chłonność, MPZP, decyzje administracyjne, ograniczenia w zabudowie i powiązania z planami sąsiednich gruntów.
Audyt poprzedza transakcję — nigdy nie należy podpisywać umowy bez sprawdzenia treści księgi wieczystej. Wpis w dziale III ujawnia obciążenia, których sprzedający może nie wymienić w rozmowie, a nawet nie być świadomy ich istnienia. Po podpisaniu aktu notarialnego — nabywca staje się stroną tych obciążeń.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości
Jeśli przez Twoją nieruchomość przechodzi infrastruktura przesyłowa — linia energetyczna, gazociąg, wodociąg, kanalizacja sanitarna, ciepłociąg lub kabel telekomunikacyjny — masz prawo do roszczeń pieniężnych przeciwko operatorowi infrastruktury. Dotyczy to zarówno urządzeń napowietrznych (słupy, transformatory), jak i podziemnych (kable, rurociągi).
Dwa odrębne roszczenia, które zwykle dochodzi się jednocześnie: wynagrodzenie za bezumowne korzystanie — za okres wsteczny do 6 lat (potem przedawnia się), oraz ustanowienie służebności przesyłu wraz z jednorazowym wynagrodzeniem — na przyszłość, z wpisem w księdze wieczystej.
Kiedy się należy- brak wpisu o służebności przesyłu w dziale III księgi wieczystej
- brak umowy z operatorem o ustanowieniu służebności
- brak decyzji administracyjnej legalizującej zajęcie gruntu
- urządzenia (linia, gazociąg, rurociąg) postawione przed 1985 r. bez pisemnej zgody właściciela
- urządzenia podziemne (kable, rurociągi) nieujawnione w dokumentacji nieruchomości
- nieruchomość nabyta z infrastrukturą o nieuregulowanym stanie prawnym
Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt P 10/16) stwierdził, że dotychczasowa praktyka sądów polskich — pozwalająca firmom przesyłowym na powoływanie się na zasiedzenie służebności gruntowej z okresu sprzed wprowadzenia służebności przesyłu (2008 r.) — narusza Konstytucję.
Po tym wyroku operatorzy stracili kluczowy argument obrony. Wcześniej w sądach często słyszało się: „operator zasiedział służebność, wynagrodzenie się nie należy". Po grudniu 2025 r. — sądy podchodzą do takich argumentów znacznie ostrożniej, a właściciele odzyskują pełnię praw majątkowych. Pierwsze postanowienia są już korzystne — sądy zaczynają przyznawać sześciocyfrowe wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu. Pozycja właścicieli nieruchomości znacznie się wzmocniła.
Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przedawnia się po 6 latach wstecz — co rok zwłoki to rok mniej do odzyskania. Roszczenie o ustanowienie służebności nie ulega przedawnieniu i może być dochodzone w każdym momencie.
Operator może próbować bronić się argumentem zasiedzenia — 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze. Po wyroku TK skuteczne wykazanie takiego zasiedzenia jest dla operatora znacznie trudniejsze niż przed 2015 rokiem.
Każda sprawa jest indywidualna — wysokość roszczenia zależy od długości linii, rodzaju urządzenia, powierzchni zajętej, lokalizacji nieruchomości i okresu wstecznego, za który dochodzi się wynagrodzenia. Podczas konsultacji analizujemy stan prawny i oceniamy zasadność roszczenia.
Wycena nieruchomości
Wycena to analiza wartości rynkowej nieruchomości oparta na badaniu lokalnego rynku, charakterystyce gruntu i jego prawnym otoczeniu. Współpracujemy z uprawnionymi rzeczoznawcami majątkowymi i przygotowujemy operaty na potrzeby transakcji oraz postępowań sądowych i administracyjnych.
Kiedy jest potrzebna- sprzedaż lub kupno — ustalenie ceny rynkowej przed wystawieniem oferty
- postępowanie spadkowe — ustalenie wartości masy spadkowej
- podział majątku małżeńskiego lub współwłasności — wycena udziałów
- sprawy o urządzenia przesyłowe — operat jako podstawa wysokości roszczenia
- postępowanie egzekucyjne przed komornikiem lub sądem
- negocjacje cenowe z bankiem przy hipotece lub konsolidacji długu
Wycena trwa typowo 7-14 dni od momentu udostępnienia dokumentacji nieruchomości. Proces zaczynamy od analizy lokalnego rynku — sprawdzamy ostatnie transakcje porównywalnych nieruchomości w okolicy, ich ceny, czas sprzedaży i strukturę kupujących.
Następnie odbywa się inspekcja nieruchomości — oględziny na miejscu, dokumentacja stanu technicznego, kontekstu (dojazd, sąsiedztwo, infrastruktura). Wynikiem prac jest operat szacunkowy sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego — dokument z mocą dokumentu urzędowego, akceptowany przez sądy, urzędy, banki i komorników.
Wartość rynkowa nieruchomości to nie to samo, co cena ofertowa — pierwsza wynika z obiektywnej analizy rynku, druga z negocjacji między stronami. Pomagamy ustalić jedno, a następnie wynegocjować drugie tak, by transakcja przebiegła z korzyścią dla naszego klienta.
Sprzedaż nieruchomości
Łączymy pośrednictwo w obrocie nieruchomościami z pełną obsługą prawną w jednych rękach. Klient nie musi szukać osobnego prawnika do umowy, rzeczoznawcy do wyceny ani biura do prezentacji oferty. Cały proces — od weryfikacji stanu prawnego, przez ustalenie ceny, prezentację oferty i negocjacje, aż po akt notarialny — prowadzimy sami.
Co dostaje klient- audyt stanu prawnego przed wystawieniem oferty
- wycena rynkowa nieruchomości oparta na analizie lokalnych transakcji
- profesjonalna prezentacja oferty (zdjęcia, opis, dokumentacja)
- prowadzenie negocjacji z kupującym lub kupującymi
- obsługa prawna umowy przedwstępnej i końcowej
- obecność prawnika u notariusza przy podpisaniu aktu
- nadzór nad rozliczeniem transakcji (wpis hipoteki, zwolnienie hipoteki, przelewy)
Specjalizujemy się w trudnych stanach prawnych — nieruchomościach obciążonych hipoteką, służebnościami, z nieuregulowanym statusem, w spadkach, z postępowaniami sądowymi w tle — których inne biura odmawiają z powodu skomplikowania. Działamy w całej Polsce, niezależnie od lokalizacji nieruchomości.
Nieruchomości obciążone hipoteką, służebnościami, z nieuregulowanym stanem prawnym czy w spadku można sprzedać — wymaga to jednak wcześniejszego przygotowania prawnego, którego inne biura zwykle się nie podejmują. To nasza specjalizacja od początku praktyki.
Najczęściej zadawane pytania
Jak sprawdzić, czy słup energetyczny na mojej działce stoi bezprawnie?
Najpierw należy sprawdzić księgę wieczystą — szczególnie dział III. Jeśli nie ma w nim wpisu o służebności przesyłu na rzecz operatora (Energa, PGE, Tauron itp.), istnieje bardzo duża szansa, że masz podstawy do roszczeń. Podczas konsultacji pomagamy zweryfikować stan prawny Twojej działki i ocenić zasadność sprawy.
Czym różni się służebność przesyłu od bezumownego korzystania?
To dwa odrębne roszczenia, które zwykle dochodzi się jednocześnie. Bezumowne korzystanie to wynagrodzenie za okres wsteczny — do 6 lat (potem roszczenie się przedawnia). Służebność przesyłu to formalne ustanowienie prawa do korzystania z gruntu w przyszłości, w zamian za jednorazowe wynagrodzenie i wpis w księdze wieczystej. Pierwsze dotyczy przeszłości, drugie — przyszłości.
Jak długo trwa postępowanie o słupy energetyczne?
Typowo od jednego do trzech lat. Czas zależy od postawy operatora, dostępności biegłych rzeczoznawców i obciążenia sądu. Część spraw udaje się zakończyć ugodą jeszcze przed wyrokiem — bywa to znacznie szybsze i często korzystne dla obu stron, jednak wymaga negocjacji prowadzonych przez prawnika z doświadczeniem w tego typu sprawach.
Co konkretnie sprawdzacie podczas audytu stanu prawnego?
Przede wszystkim treść księgi wieczystej — wszystkie cztery działy (właściciel, opis nieruchomości, obciążenia, hipoteki). Następnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy, wypis z ewidencji gruntów, ewentualne służebności, ograniczenia w korzystaniu. Wynik audytu to konkretny raport z listą tego, co wymaga uwagi przed transakcją.
Czy mogę sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką?
Tak — hipoteka nie blokuje sprzedaży. W praktyce środki ze sprzedaży trafiają najpierw na spłatę kredytu w banku, a dopiero potem nadwyżka do sprzedającego. Cały proces wymaga uzgodnień z bankiem (m.in. promesy zwolnienia hipoteki) i odpowiedniego skonstruowania umowy. Z naszą obecnością u notariusza całość jest dla klienta przejrzysta.
Czy działkę z nieuregulowanym stanem prawnym można sprzedać?
Można, choć zwykle wymaga to wcześniejszego uporządkowania stanu prawnego. Najczęściej najpierw porządkujemy księgę wieczystą — wpisujemy spadkobierców, regulujemy podziały geodezyjne, usuwamy nieaktualne obciążenia — a dopiero potem wystawiamy ofertę. To nasza specjalizacja, ponieważ większość biur takich spraw odmawia.
Ile kosztuje pierwsza konsultacja?
Po uzgodnieniu zakresu konsultacji wspólnie dokonujemy wyceny wynagrodzenia za poszczególne czynności.